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ディームス空室のリスクがないオーナーチェンジ物件の購入を検討する場合には、賃貸契約書に記載がある内容から、 家賃をはじめ、入居者、保証金、店舗やオフィス、契約者、家賃のばらつきをチェックする必要があります。 これらのチェックで、相場よりかなり高い家賃の物件、保証金がない物件、店舗やオフィスの保証金や原状回

にかかる費用、 又貸しの有無、利回りになどといった検討課題をクリアしなければなりません。 家賃にはその地域ごとにだいたいの相場があり、新築からの入居者やデザイナーズ物件といった特別な理由がない限り、相場よりかなり高い家賃の物件は要注意です。 例えば、購入を検討している物件が、住みだしたばかりの入居者であった場合、現在のオーナー様が知り合いなどに依頼して、短期間だけ高い家賃で住んでもらっている可能性があります。 一方、現在の入居者がサラリーマンで、他の部屋の入居者もサラリーマンが多かった場合は、入居者間のトラブルも少ないと考えて良いでしょう。 逆に、他の部屋にファミリーでの入居者が多いと、トラブル発生の可能性があります。 保証金がなしといった物件の場合は、その物件のある地

域には、優良な賃貸物件が多く、 なかなか入居者が見つからないと判断しても良い

かもしれませんので、ある程度覚悟して購入する必要があります。 同一の地域にある賃貸物件のほとんどに保証金があるのに、購入を検討している物件にない場合は、毎月の家賃に分割され少しずつ上乗せされている場合もあります。 オーナー様が物件を購入後、しばらくして入居者が退去を申し出て、保証金を返還することに

なった場合、保証金がないと持ち出しとなってしまいます。 また、退去の際に原状回復にかかる費用の負担は、入居者になっているか、オーナー様になっているかを確認してください。 契約では、又貸しが禁止になっている物件なのに、又貸しになっている物件もありますので、表札を確認して契約者と同一がどうか確認してください。 一棟ものを購入した場合、各部屋の仕様などが同じなのに、家賃のばらつ

きがある場合は、最近入居した部屋の家賃が相場に近いものなので、利回りを再計算する必要があり、注意が必要です。 金融機関が融資可否や条件を決定する際に、参考にするのが物件評価です。物件評価には積算評価と収益評価があります。 積算評価と収益評価の両方で評価が良ければ問題ないのですが、片方の評価が悪くて

も、もう片方の評価で挽回できる可能性もありますのでご紹介します。 例えば、年間の利益が500万円だとすると0.8を掛けて400万円になります。 一方、RCの物件価格が5000万円で、4000万円の融資を受けた場合、 RCは法定耐用年数47年なので築20年の場合は27年のローンが組め、金利が6％の場合、年間返済額は300万円程度となります。 ご紹介した例だと、年間の利益×70～80％がローンの年間返済額が大きいので収益評価は良いと判断されます。 自己資金の比率を高め、積算評価と収益評価の両方が良い物件に投資する 銀行によっては積算評価の評価が悪くても、収益評価が高いと物件評価が挽回できる可能性もあります。 ただ、この場合、資産に対し負債の比率が大きくなるため、債務超過になる可能性があり、金融機関から1件目の

購入で融資してもらえても、2件目は融資を断られる可能性が高いです。 このようなことにならないように、自己資金の比率を高めたり、積算評価と収益評価の両方が良い物件に投資したりすることをおすすめします。

 金利の種類や仕組みをしっかり理解した上で、融資を受け不動産投資を行なわなければ収益に影響します。 長期固定・元利均等払いが一般的な住宅ローンですが、マンション経営の融資では金利が選べます。 短期金利と長期金利に大きく分かれる銀行融資の金利では、短期金利は日本銀行、長期金利は市場によって決定します。 このため、変動金利は短期金利、固定金利は長期金利を参考しています。 一方、融資の返済方法には元利均等払いと元金均等払

いがあり、マンション経営の方針によって使い分ける必要があります。 変動金利は固定金利に比べ金利が低いのが最大のメリットですが、半年ごとに金利の見直しが行なわれます。ただ、返済額は5年間変わらないので、安心してください。 また、返済額の増加は1.25倍までという規則があり、返済額の見直しの際に金利の変動によって極端に返済額が上がらないようにしています。 マイナ

ス金利の今は、低金利で融資を受けるほうがメリットはあるといえるでしょう。 固定金利は変動金利に比べ金利が高いのがデメリットである一方、金利が変動するリスクが回避できるメリットもあります。 ただ、日本政策金融公庫を除く金融機関で、ローンの返済期間中に残金を一括返済すると違反になることが多いです。 返済がスタートした時点では金利の比率が高く、元金の比率が低いので元金の減りは少なく、次第に比率が逆転していきます。 このため、返済がスタートした時点では、良好に推移するキャッシュフローやROIであっても、

だんだん元金の比率が高くなるので悪化します。 元金の支払いが常に一定になる元金均等払いは、元金に上乗せする金利は変動していきます。 返済がスタートした時点では総支払い額は高いですが、元金が減るスピードは速いです。 このため、返済がスタートした時点では、キャッシュフローやROIは悪いですが、だんだん返済総額が減っていくので良くなります。 当面はキャッシュフローにこだわらないオーナー様には、元金均等払いが適しています。 元利均等払いは、当面はキャッシュフローが良好なため、どんどん物件を購入して増やしたいと考えているオーナー様に適した返済方法です。 ただ、キャッシュフローが悪化するタイミングをしっかり推測して、対応する必要があります。 金利の種類や仕組みを

しっかり理解した上で、融資を受け不動産投資を行なわなければ収益に影響します。 長期固定・元利均等払いが一般的な住宅ローンですが、マンション経営の融資では金利が選べます。 短期金利と長期金利に大きく分かれる銀行融資の金利では、短期金利は日本銀行、長期金利は市場によって決定します。 このため、変動金利は短期金利、固定金利は長期金利を参考しています。 一方、融資の返済方法には元利均等払いと元金均等払いがあり、マンション経営の方針によって使い分ける必要があります。 固定金利は変動金利に比べ金利が高いのがデメリットである一

金利が変動するリスクが回避できるメリットもあります。 ただ、日本政策金融公庫を除く金融機関で、ローンの返済期間中に残金を一括返済すると違反になることが多いです。 不動産を購入する際に、現金買いと融資買いの2つの方法があります。 現金買いのメリットは計画通りに家賃収入が得られなくても、利益が減る幅も少ないので安全性が高いです。また、定期預金より高利回りで共用担保としても利用できます。 現金買いのデメリットは、融資買いと比べてROIは低いため収益性が低い上、多額の現金が必要となります。 融資買いのメリットはレバレッジが効くので、

現金買いと比べてROIは高くなり、収益性が高い上、自己資金を貯める時間が必要ないので、短期間で多くの不動産を入手できます。 融資買いのデメリットは、空室などで計画通りに家賃収入が得られないと、利益が減る幅も大きく、金利が変化することによって収益も上下してしまいます。 低金利の時代が終わらないうちに融資買いを先行させ、金利が高くなったら止め、これまでの利益を繰り上げ返済に充当する方法があります。 一方、現金買いで不動産を買っ

て利益をだし、金融機関の信頼を得てから高額な融資を受けて多くの不動産に投資する方法があります。 どちらの方法を選ぶかは、オーナー様の考え方次第です。 現金買いのメリットは、空室などで計画通りに家賃収入が得られなくても、

利益が減る幅が少なく安全性が高いことです。 また、定期預金より高利回りで、現金と同じようにみなされ共用担保としても利用できます。 デメリットはレバレッジが効かないので、融資買いと比べてROIは低くなり、収益性が低いことです。また多額の現金が必要となり、若いオーナー様では難しい投資となっています。 融資買いのメリットは現金買いとは逆でレバレッジが効くので、現金買いと比べてROIはディームス 高くなり収益性が高いです。 つまり、少ない自己資金でも将来的には高額な不動産を入手できるということです。 また、多額の自己資金を貯める時間が必要ないので、短期間で多くの不動産を入手できるメリットもあります。 手元に残った自己資金を使って、他の投資を行うことも可能です。融資買いのデメリットは、空室などで計画通りに家賃収入が得られないと利益が減る幅も大きく、破たんする可能性もあります。 また、金利が変化することによって、収益も上下してしまう危険性も秘めています。 購入物件希望物件が見つかりましたら、マイソクなどの書類や画像ではわからないことが、現地で判明するこ

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