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politik-starnberg · 3 years

Text

Der Bayerische Hof, Bebauungspläne und Bauanträge - und eine einstimmige Ablehnung ...

(M)ein Protokoll der Bauausschusssitzung vom 22.4.2021:

Heute vertrete ich Herrn Prof. Gaßner - sozusagen ein “Sonderprotokoll” - wenn ich schon einmal da bin ...

Die Debatten werde ich heute nicht mitgeschrieben.

TOP 1 Eröffnung der Sitzung

Der Erste Bürgermeister eröffnet die Sitzung. Es wurde form- und fristgerecht geladen. Der Ausschuss ist beschlussfähig. Der Erste Bürgermeister begrüßt die Anwesenden.

(Anm. d. Verf.: Das Thema “Bayerischer Hof” hat so einige Zuhörer angezogen.)

TOP 2 Bekanntgabe der nichtöffentlich gefassten Beschlüsse aus vorangegangenen Sitzungen

Es gibt nichts zu berichten.

TOP 3 Bayerischer Hof - weiteres Vorgehen nach Nutzungsuntersagung

Sachverhalt

Ausgangslage:

Für das Hotel Bayerischer Hof in Starnberg, um 1870 erbaut und seit 1999 unter Denkmalschutz stehend, wurde vom Landratsamt Starnberg am 12.02.2021 eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen.Bereits seit langer Zeit ist die Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes bekannt und ebenso lange gibt es Überlegungen, welche Nutzung auf dem Areal des Bayerischen Hofes und nebenan der Alten Oberschule am zukunftsträchtigsten ist.

Im Jahr 2011 wurden im Zuge der Planung zur erforderlichen Dachsanierung erhebliche Mängel beim Brandschutz festgestellt und deshalb der Betrieb im Dachgeschoss und in großen Teilen des zweiten Obergeschosses eingestellt. Daraufhin beauftragte der Bauausschuss im Februar 2012 die Verwaltung, ein Gesamtkonzept zur statischen Sanierung in Auftrag zu geben. Diese Standsicherheitsuntersuchung wurde im Mai 2012 dem Stadtrat vorgelegt und die Fraktionen gebeten, Vorschläge für das weitere Vorgehen zu unterbreiten.

Im November 2012 wurde die Verwaltung beauftragt, ein städtebauliches Plangutachten in Auftrag zu geben sowie eine EU-weite Ausschreibung für den Verkauf, alternativ auf Erbbaurechtsbasis vorzubereiten. Das städtebauliche Plangutachten wurde im September 2013 dem Bau- und Umweltausschuss vorgestellt und von diesem zur Kenntnis genommen. Ebenfalls im September erfolgten Informationen zur immobilienwirtschaftlichen Bewertung. Als Ergebnis wurde festgehalten, dass für die Stadt bei einer Hotelnutzung kein wirtschaftlicher Gewinn zu erwarten ist.

Interessenbekundungsverfahren:

Im Jahr 2017 wurde ein Stadtratsbeschluss zur Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens gefasst. Dieses wurde im Frühjahr 2018 ausgelobt, zwei Bewerber reichten Unterlagen ein.

Im Februar 2019 fasste der Stadtrat anlässlich der Empfehlung aus der Bürgerversammlung den Beschluss, dass eine Investorenausschreibung entsprechend der Rahmenbedingungen im Markterkundungserfahren durchgeführt wird.

Entwicklung seit Herbst 2020:

Im Dezember 2020 wurden - nachdem wie geschildert die Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes seit langem bekannt war - nochmals Begehungen mit der Kreisbaubehörde und einem Statiker durchgeführt, um die Möglichkeiten einer weiteren Nutzung zu prüfen. Nachdem die statischen Mängel weiterbestehen und auch ein geforderter Standsicherheitsnachweis nicht erbracht werden kann, wurde am 21.12.2020 die Nutzung von Griechischer Taverne und Hotel eingestellt, im Februar folgte die förmliche Nutzungsuntersagung durch das Landratsamt.

Die Fraktionen der Grünen, SPD, CSU und der FDP gaben Stellungnahmen ab:

(Anm. d. Verf.: Die Stellungnahme der UWG fehlt, da diese schon laaaaaange vorlag, aber heute von der Verwaltung nicht aus der Schublade gezogen wurde. Aber in der Presse war ja jetzt schon ausführlich darüber zu lesen.)

Die Fraktion der Grünen schlägt auf Grund der Bedenken bzgl. Baugrund und Fundament einen Abriss des Gebäudes vor mit anschließendem Wiederaufbau der Fassaden.

Es soll zusammen mit dem neu gestalteten Bahnhofsplatz und dem Kulturbahnhof ein Zentrum für Innovation, Kultur, Technik, Handel, Sozialeinrichtungen, Vereine und Gastronomie geschaffen werden. Gegen eine kleinteilige Hotelnutzung bestünden keine Einwände, wohl aber gegen eine "Bettenburg" mit mehr als 200 Zimmern. Die Fraktion kann sich die Gründung einer "GmbH" vorstellen, an der neben der Stadt auch Unternehmen, Banken und Privatinvestoren Anteile erwerben könnten, bei der die Stadt allerdings eine Sperrminorität erhalten sollte, um die Einflussnahme sicherzustellen. Als Bebauungsmöglichkeit wird eine einstöckige Tiefgarage vorgeschlagen, auf der dann im rückwärtigen Teil bis zu vier Etagen errichtet werden können, zum Bahnhofsplatz hin sollen Villa Beierlein (weiterhin als VHS genutzt) und Bayerischer Hof als dominante Gebäude bestehen bleiben.

Die Fraktion der FDP möchte an einer Hotelnutzung festhalten – zusammen mit der alten Oberschule könnte das Hotel zum 180-Betten-Komplex mit passender Gastronomie erweitert und in Erbpacht an einen Investor übergeben werden. Dabei wird nur ein Erhalt der Fassaden als realistisch beurteilt, eine Sanierung des Gebäudes sei nicht wirtschaftlich – als Beispiel für eine gelungene Wiederbelebung eines denkmalgeschützten Hauses wird der Gasthof Schauer in Possenhofen genannt.

Am 18.02.2021 hat die Fraktion der SPD einen Antrag gestellt. Darin wird beantragt, dass statt eines Hotel-Großprojektes ein Quartier "Neue Mitte Starnberg" entwickelt werden soll. Als wesentliche Bedingungen sollen vom Stadtrat festgelegt werden: a) Die historischen Fassaden b) einem Masterplan für die zukünftigen Nutzungen c) Treffpunkt für alle mit erweiterten und modernen Flächen für die Volkshochschule und die Musikschule entstehen d) eine öffentliche Tiefgarage e) eine Rathauserweiterung prüfen f) frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit.

Am 24.02.2021 hat Fraktion der CSU einen Antrag gestellt. Darin wird beantragt, im Vorfeld einer Entscheidung des Stadtrates über das weitere Vorgehen zum Bayerischen Hof einige Punkte zu klären: 1. Eine Zustandsanalyse der beiden denkmalgeschützten Gebäude (VHS ehem. Oberschule + Hotel Bayerische Hof) und eine Wirtschaftlichkeitsprüfung einer möglichen Sanierung vorzunehmen. 2. Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde 3. Gespräche bzgl. einer eingetragenen Grunddienstbarkeit führen 4. Ergebnisse der Verhandlungen mit den Mitgliedsgemeinden der VHS Starnberg und über die Möglichkeit eines Alternativstandortes dem Stadtrat vorzulegen. Diese Ergebnisse sieht die CSU als Grundlage bzw. Rahmenbedingungen für einen Investorenwettbewerb, dessen Durchführung vom Stadtrat im Jahr 2019 beschlossen worden war. Ferner wird betont, dass ein Verkauf und ein Abriss/ Neubau des Bayerischen Hofes mit derzeitigem Wissensstand nicht zur Debatte steht. Als Nutzung stellt sich die Fraktion der CSU auch weiterhin Gastronomie/Cafe und Hotel (im rückwärtigen Bereich mit Erweiterungsbau) vor, das Grundstück solle in Erbpacht vergeben werden.

(Anm. d. Verf.: Und hier zur Vollständigkeit die Stellungnahme der UWG: https://www.sueddeutsche.de/muenchen/starnberg/starnberg-uwg-will-den-bayerischen-hof-erhalten-1.5268571.)

Stellungnahme der Verwaltung:

Die allermeisten Reaktionen aus der Bürgerschaft zeugen von einer starken emotionalen Verbundenheit mit dem Gebäude Bayerischer Hof, dem Cafe Prinzregent sowie der griechischen Taverne und wünschen sich eine denkmalgerechte Sanierung. Diejenigen Fraktionen, die sich bisher geäußert haben, können sich gänzlich unterschiedliche Nutzungen auf dem Areal Bayerischer Hof und Alte Oberschule vorstellen - mehrheitlich wird allerdings ein Verkauf des Grundstücks abgelehnt und stattdessen Erbpacht favorisiert. Für die Finanzierung wird überwiegend auf die Zusammenarbeit mit einem Investor gesetzt, eine Sanierung in Eigenregie durch die Stadt Starnberg wurde nicht als Option genannt. Für die Verwaltung stellen sich folgende Fragen für die Weiterbearbeitung des Projektes (auch um eine etwaige Wirtschaftlichkeitsprüfung vornehmen zu können):

Welche Nutzungen sollen auf dem Areal untergebracht werden?

Wenn eine Hotelnutzung gewünscht ist, in welcher Größe? (30 Zimmer, 120 Zimmer, 180 Zimmer?)

Welche Nutzung ist für die Villa Beierlein vorzusehen? Wie bisher VHS oder Einbeziehung des Areals in die Hotelnutzung?

Soll die Musikschule mit auf dem Areal untergebracht werden?

Soll eine Ablösung der Grunddienstbarkeit angestrebt werden?

Beschlussvorschlag

Die Verwaltung wird beauftragt, die Bestandsunterlagen für FlStNr. 121 und 123 zusammenzufassen.

Die Verwaltung wird beauftragt, eine umfassende Untersuchung des Zustands der Bestandsgebäude durchzuführen und die Standsicherheit, die Sanierungsfähigkeit und die Möglichkeiten der Wiedereröffnung zu klären.

Die Verwaltung wird beauftragt, Abstimmungsgespräche mit dem Landesamt für Denkmalpflege und der unteren Denkmalbehörde zu führen.

Die Villa Beyerlein, der Bayerische Hof und das Rondell soll mindestens in seinem äußeren Erscheinungsbild in jedem Fall erhalten werden.

Ein Verkauf der Grundstücke wird nicht angestrebt, allenfalls kommt eine Vergabe als Erbbaurecht in Betracht.

angenommen: einstimmig

(Anm. d. Verf.: So geht das richtig: Während der Debatte wird vom Ersten Bürgermeister ein Beschlussvorschlag erstellt oder auch vielleicht weiterentwickelt, der dann en bloc einstimmig angenommen wird. Das ist dann “positive” Kommunalpolitik.)

TOP 4 Aufstellung eines Bebauungsplans für den Bereich nördlich der Ludwigstraße zwischen Maximilianstraße und Kaiser-Wilhelm-Straße; Konkretisierung der Planungsziele

Sachverhalt

Der Bauausschuss hat in seiner Sitzung am 23.02.2021 die Aufstellung eines Bebauungsplans für den Bereich nördlich der Ludwigstraße zwischen Maximilianstraße und Kaiser-Wilhelm-Straße mit folgenden Zielen beschlossen:

Sicherung des Grundstücks Fl. Nr. 48/10, Gemarkung Starnberg, als öffentliche Straßenverkehrsfläche,

Sicherung der Bauflucht an der Ludwigstraße durch die Festsetzung einer Baulinie, die auch durch untergeordnete Bauteile nicht überschritten werden darf,

Sicherung einer Bebauung mit Einzelhäusern in offener Bauweise durch die Festsetzung von Baugrenzen,

Ausschluss einer Wohnnutzung in auf Straßenniveau liegenden Erdgeschossen in einer Tiefe von 6 m ab Straßenkante,

Begrenzung der zulässigen Wandhöhe auf 13,0 m.

Bestandteil des Beschlusses ist auch der zeichnerische Vorentwurf des Bebauungsplans i. d. F. vom 23.02.2021.

Durch eine Umplanung eines Gebäudes gemäß aktuellem Bauantrag könnte innerhalb der im Bebauungsplan-Entwurf vorgesehenen Baugrenze ein gegenüber der eingereichten Planung hinsichtlich Grund- und Geschossfläche leicht reduziertes Gebäude entstehen, das die an der Kaiser-Wilhelm-Straße typischen Gebäudelängen aufgreift und bessere Belichtungsmöglichkeiten der Wohnungen bietet.

Für die an der nördlichen Gebäudeseite entstehende Abstandsfläche müsste im Bebauungsplan eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften zugelassen werden.

(Anm. d. Verf.: Es wurde heftig debattiert. Es ist halt zu entscheiden, ob wir eine (irgendwann einmal) eine “Innenstadt wie Weilheim” haben wollen, was meines Erachtens nur durch einen ähnlichen Stil der Gebäude zu erreichen ist, oder lieber jeden bauen lassen, was der §34 BauGB hergibt, was langfristig immer höhere Gebäude zur Folge haben wird. Auch wenn ich für architektonische Vielfalt bin, glaube ich daran, dass diese sich auch gleichzeitig in eine schöne Innenstadt integrieren lässt, die irgendwann am Ende auch von den Bürgerinnen und Bürgern als solche bezeichnet wird.)

Antrag: Herr Jägerhuber (CSU): Namentliche Abstimmung

angenommen: einstimmig

Antrag Herr Zirngibl (CSU): Stopp der weiteren Arbeiten am Bebauungsplan

abgelehnt: 6:7

(Anm. d. Verf.: Die Namen können dann in der Niederschrift auf den Seiten der Stadt Starnberg später nachgelesen werden.)

Beschlussvorschlag

Die am 23.02.2021 beschlossenen Ziele für den Bebauungsplan für den Bereich nördlich der Ludwigstraße zwischen Maximilianstraße und Kaiser-Wilhelm-Straße gelten fort. Ziel der Planung ist darüber hinaus der Bebauungsplanvorentwurf i. d. F. vom 22.04.2021.

angenommen: 7:6

(Anm. d. Verf.: Die Namen können dann in der Niederschrift auf den Seiten der Stadt Starnberg später nachgelesen werden.)

TOP 5 Bauantrag für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Gewerbeeinheit und einer Tiefgarage auf dem Grundstück Flr. Nr. 48/21, Gemarkung Starnberg (Ludwigstraße 5)

Sachverhalt

Am 20.02.2021 ging bei der Stadt Starnberg ein Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 17 Wohnungen, einer Gewerbeeinheit und einer Tiefgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 48/21, Gemarkung Starnberg (Ludwigstraße 5) ein. Im Anschluss wurden hierzu am 05.03.2021 geänderte Pläne mit wesentlichen Planungsänderungen eingereicht (begrüntes Flachdach statt Walmdach, zusätzliches 5. Geschoss, aufgeständerte PV-Kollektoren). Das Vorhaben liegt an der Ecke Ludwigstraße, Kaiser Wilhelm-Straße in der Starnberger Innenstadt.

Das ebene Grundstück ist momentan mit einem Wohngebäude aus dem Jahr 1873 im seinerzeit geläufigen Landhaustypus (Ludwigstraße 5), und einem weiteren Wohngebäude mit angeschlossenem Werkstattgebäude (Ludwigstraße 5a) bebaut, die beide durch den Neubau ersetzt werden sollen. Eine Anfrage beim Landesamt für Denkmalpflege ergab, dass das Gebäude aus dem Jahr 1873 die einstige Fassadengliederung durch eine Putzerneuerung vollständig verloren hat, die kleinen Giebelfenster beseitigt und die bauzeitlichen Fenster durch Einglasscheibenfenster erneuert wurden. Angesichts dieser Veränderungen bestehe keine Denkmaleigenschaft.

Geplant ist die Errichtung eines Gebäudes mit 17 Wohnungen und einer flexiblen Gewerbeeinheit im Erdgeschoss an der Ludwigstraße. Das Flachdach soll mittleren Bereich begrünt und am südlichen, östlichen und westlichen Rand mit PV-Kollektoren ausgestattet werden.

Das Gebäude weist insgesamt 5 Geschosse auf, wobei das 5. Geschoss als Dachaustritt auf das Dach mit einem Technikraum für die PV-Anlage und Abstellraum für Pflegegeräte für die Dachbegrünung ge- plant ist. Die Wandhöhe beträgt 13,00 m (600,7 m ü. NN), zzgl. der aufgeständerten PV-Anlagen mit ei- ner Höhe von ca. 1,10 m (nicht vermaßt), im Bereich des 5. Geschosses 16,00 m.

Das Gebäude wickelt sich L-förmig um einen Erschließungskern, wobei eine erhebliche Gebäudetiefe erreicht wird, so dass um den Treppenkern nicht belichtbare Bereiche entstehen, in denen die Unterbringung von Bädern und Dielen geplant ist.

Der Gebietscharakter entspricht einem besonderen Wohngebiet (WB). Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung bewegt sich das Vorhaben am oberen Rand der in der näheren Umgebung prägenden Kubaturen. Bei dieser Planung spiegelt die Wandhöhe die städtebaulich markante Situierung des Gebäudes an der Ecke Bahnhofplatz/Kaiser-Wilhelm-Straße wider und ist aufgrund der Lage in der ersten Reihe am See städtebaulich vertretbar. Die bisher geplante Wandhöhe für die Dachterrasse ist hinsichtlich der Höhenentwicklung in der Starnberger Innenstadt ohne Beispiel.

Städtebauliche Beurteilung

Ein Heranrücken des Neubaus an die Ludwigstraße, in die Flucht der westlich anschließenden Gebäude, ist aus städtebaulicher Sicht zu begrüßen. Erklärtes Ziel des Rahmenplans Innenstadt ist die Sicherung und Stärkung der Allee in der Kaiser-Wilhelm-Straße als prägende Grünachse der Innenstadt. Der Charakter der Kaiser-Wilhelm-Straße ist hierbei vom engen Straßenraum geprägt (Fahrbahnbreite knapp 6,0 m und aufgrund der geringen Breite teilweise stark eingeschränkt nutzbare Gehwege). Die Gebäude an der Kaiser-Wilhelm-Straße, bei denen es sich überwiegend um Wohngebäude mit klaren Proportionen und teilweise Villencharakter handelt, sind in der Regel mit der kurzen Fassadenseite zur Straße ausgerichtet.

Mit der geplanten zur Kaiser-Wilhelm-Straße ausgerichteten Fassade mit ca. 27,80 m Länge entspricht das Bauvorhaben weder dem baulichen Duktus noch dem Alleecharakter der Kaiser-Wilhelm-Straße, sondern stellt eine urbane Bebauung dar. Mit dem falsch verstandenen Proportionsverhältnis entspricht die Planung nicht den klaren Baukörpern in der Umgebung. Durch die geplanten PV-Anlagen entsteht darüber hinaus ein technoider Eindruck, der in seinem Ausdruck den Charakter der umgebenden Bebauung an der Kaiser-Wilhelm-Straße vollständig konterariert.

Gemäß Rahmenplan Innenstadt ist die Höhenentwicklung der Gebäude im Innenstadtbereich, insbesondere in den für das Stadtbild bedeutsamen Stadtbereichen, auf maximal vier Vollgeschosse zu begrenzen. Ein Gebäude mit fünf Vollgeschossen stellt demnach eine Ausnahme von der üblichen Be- bauung im Innenstadtbereich dar.

Durch die aktuell vorliegende Planung würde die 5-Geschossigkeit weiter im Innenstadtbereich manifestiert.

Mit dem Antragsteller sollte ein weiteres Gespräch geführt werden, dies mit dem Ziel, eine Umplanung des Gebäudes zu erreichen, die unter Nutzung der durch die mittlerweile vorgenommene Fällung der mächtigen Buche entstandenen Gestaltungsspielräume die an der Kaiser-Wilhelm-Straße typischen Fassadenlängen aufgreift.

Beschlussvorschlag

Die Stadt Starnberg beantragt die Zurückstellung des Bauantrags für den Neubau eines Mehrfamilien- hauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 48/21, Gemarkung Starnberg (Ludwigstraße 5) nach § 15 BauGB, da die Verwirklichung des Vorhabens die Durchführung der Planung erheblich erschweren oder unmöglich machen würde.

angenommen: 7:6

TOP 6 Bebauungsplan Nr. 7505 für das Gewerbe- und Sondergebiet in Schorn, 2. Änderung, als vorhabenbezogener Bebauungsplan, betr. Grundstück Fl. Nr. 2135, Gemarkung Wangen; Abwägung der im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen, Satzungsbeschluss

Sachverhalt

Ziel der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7505 ist die Erweiterung einer Produktionshalle, die gemäß den bestehenden Festsetzungen nicht genehmigungsfähig ist. Entsprechend der 1. Änderung des Bebauungsplanes wird die 2. Änderung auch als vorhabenbezogener Bebauungsplan durchgeführt.

Nach der in der Sitzung des Bauausschusses am 10.12.2020 erfolgten Abwägung wurden folgende Änderungen/Ergänzungen in den Bebauungsplan eingearbeitet und im Zeitraum vom 11.03.2021 bis 26.03.2021 eine erneute Auslegung durchgeführt, bei der Stellungnahmen nur zu folgenden geänderten Planinhalten abgegeben werden konnten.

Beschlussvorschlag

I. Stellungnahmen der Öffentlichkeit Der Bauausschuss nimmt zur Kenntnis, dass seitens der Öffentlichkeit keine Stellungnahmen abgegeben wurden.

II. Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange 1. Kreisbauamt, Schreiben vom 26.03.2021 Es werden zu dieser Auslegung keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorgebracht, die über die im Verfahren bereits geäußerten Aspekte im Schreiben vom 24.11.2020 hinausgehen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Abwägung der im Schreiben vom 24.11.2020 vorgebrachten Aspekte erfolgte durch den Bauausschuss am 10.12.2020. Weitergehende, abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.

2. Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 06.04.2021 Aus immissionsschutzfachlicher Sicht bestünden keine Bedenken oder Anregungen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.

III. Den Stellungnahmen und Anregungen wird gemäß den zu den Abwägungsvorschlägen der Verwaltung gefassten Beschlüssen entsprochen.

IV. Der Bauausschuss beschließt Bebauungsplan Nr. 7505 für das Gewerbe- und Sondergebiet in Schorn, 2. Änderung, als vorhabenbezogener Bebauungsplan, betr. Grundstück Fl. Nr. 2135, Gemarkung Wangen, in der Fassung vom 17.02.2021 als Satzung.

angenommen: einstimmig

TOP 7 Bauantrag (Tektur) für den Neubau einer Hackschnitzelheizung auf der Fl. Nr.167/2, Gemarkung Hadorf, zugehörig zur Dorfstr. 30+30a (Antrag Nr. 2021/073), eingegangen am 03.03.2021

Sachverhalt

Am 03.03.2021 ging ein Tekturantrag für die am 15.01.2021 genehmigte Hackschnitzelheizung auf der Fl. Nr.167/2, Gemarkung Hadorf bei der Stadt Starnberg ein.

Das Vorhaben ist im Zusammenhang mit dem Tekturantrag 2021/074 auf dem Nachbargrundstück des selben Eigentümers, Neubau eines Mehrfamilienhauses, Gemarkung Hadorf, zu sehen. Dieses wurde am 12.02.2021 mit einer eigenen Hackschnitzelheizung genehmigt. Nun soll auch dieses Mehrfamilienhaus über die hier gegenständliche zentrale Hackschnitzelheizung versorgt werden. Der vorliegende Änderungsantrag umfasst daher eine vergrößerte Leistung der Heizungsanlage. Die Gebäudeabmessungen bleiben gegenüber der Genehmigung vom 15.01.2021 unverändert. Der Antragsteller wurde vom Landratsamt aufgefordert, beide Tekturplanungen parallel einzureichen.

Da das Vorhaben im Außenbereich liegt, beurteilt sich die Zulässigkeit nach §35 BauGB. Nach § 35 Abs. 1 ist im Außenbereich ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es gemäß Nr. 1 einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt.

Eine Beurteilung des Bauvorhabens im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (land- und forstwirtschaftlicher Betrieb) wäre möglich, wenn die notwendige Privilegierung des Vorhabens nachgewiesen wird. Eine Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Weilheim darüber, ob die Privilegierung auch im Fall der zusätzlichen Versorgung des Mehrfamilienwohnhauses gegeben ist, liegt (noch) nicht vor.

Im Sinne einer nachhaltigen Energieversorgung ist eine Versorgung mehrerer Einheiten auf jeden Fall zu befürworten. Auch in der näheren Umgebung, im Bereich des aktuell im Verfahren befindlichen Bebauungsplanes 7207, soll zur Energieversorgung eine Fläche für eine Hackschnitzelanlage vorgesehen werden. Im Sinne der Energieeffizienz und der Reduzierung der Inanspruchnahme von weiteren Außenbereichsflächen, stellt sich aus Sicht der Stadtentwicklung die Frage einer Gesamtplanung für eine Energieversorgungsanlage für den Ortsteil Hadorf.

Das geplante Vorhaben befindet sich im Außenbereich. Es liegt in einem Bereich, den der Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft darstellt.

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche Einvernehmen zum Antrag auf Baugenehmigung (Tektur) für den Neubau einer Hackschnitzelheizung auf der Fl. Nr.167/2, Gemarkung Hadorf (zugehörig zur Dorfstr. 30+30a) wird vorbehaltlich des Nachweises der Priviligierung erteilt.

angenommen: einstimmig

TOP 8 Bauantrag für die Aufstellung eines Bauwagens für 12 Bienenvölker auf dem Grundstück Flr. Nr. 179, Gemarkung Perchting (Antrag Nr. 2021/077)

Sachverhalt

Am 05.03.2021 ging bei der Stadt Starnberg ein Bauantrag für die Aufstellung eines Bauwagens für 12 Bienenvölker auf dem Grundstück Fl. Nr. 179, Gemarkung Perchting (Antrag Nr. 2021/077), ein.

Das Vorhaben liegt nordöstlich von Perchting an der Staatsstraße (Andechser Straße). Man erreicht das Grundstück von Westen über einen Feldweg, der parallel zur Staatsstraße verläuft. Der Bereich ist bisher frei von Bebauung. Der Bauwagen ist mit einer Grundfläche von 2,20 m x 5,30 m geplant. Weitere Angaben sind bis auf ein beigefügtes Foto nicht vorhanden.

Planungsrechtliche Beurteilung:

Das Vorhaben liegt im planungsrechtlichen Außenbereich. Der Beurteilungsmaßstab richtet sich nach § 35 BauGB. Der Flächennutzungsplan stellt das Grundstück als Fläche für die Landwirtschaft dar. Das Grundstück liegt im Gebiet der Landschaftsschutzgebietsverordnung "Westlicher Teil des Landkreises Starnberg".

Beschlussvorschlag

1. Das gemeindliche Einvernehmen für den Bauantrag für die Aufstellung eines Bauwagens für 12 Bienenvölker auf dem Grundstück Fl. Nr. 179, Gemarkung Perchting, wird vorbehaltlich des Nachweises der Priviligierung erteilt.

angenommen: einstimmig

TOP 9 Bauantrag für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf Fl. Nr. 603/2, Gemarkung Starnberg, Mathildenstraße 5 (Antrag Nr. 2020/125)

Sachverhalt

Der Bauantrag für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, Gemarkung Starnberg, Mathildenstraße 5, wurde bereits in der Sitzung des Bauausschusses am 19.11.2020 behandelt.

Das Bauvorhaben liegt in der Gebäudereihe südöstlich der Mathildenstraße, die das Bindeglied zwischen dem bereits heute stark verdichteten Siedlungsgefüge zwischen Von-der-Tann-Straße und Max-Zimmermann-Straße und der Anfang des 20. Jahrhunderts entstandenen Villenkolonie Starnbergs, deren Ursprünglichkeit heute noch teilweise erlebbar ist.

Entgegen dem Beschlussvorschlag der Verwaltung wurde auf Antrag das gemeindliche Einvernehmen mit der Begründung verweigert, dass sich das Bauvorhaben hinsichtlich der überbauten Grundstücksfläche nicht in die umliegende Bebauung einfügt.

Mit Schreiben vom 24.03.2021 wurde der Stadt Starnberg durch das Landratsamt mitgeteilt, dass das Landratsamt beabsichtige, die Baugenehmigung unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens zu erteilen, da man nach Prüfung zu dem Ergebnis gekommen sei, dass sich das Vorhaben hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. In der Begründung wird darauf verwiesen, dass in der näheren Umgebung Grundstücke vorhanden seien, bei denen noch größere Grundstücksteile überbaut sind, als bei dem vorliegenden Bauvorhaben. Auf die Frage der Gebäudetiefe bzw. einer faktischen Baulinie wird im Schreiben des Landratsamts vom 24.03.2021 nicht eingegangen.

Neben der Steuerung der Wand- und Firsthöhe sind die Gebäudetiefe sowie die Freihaltung einer Vorgartenzone und des südlichen Gartenbereichs wichtige städtebauliche Ziele, um die historische städtebauliche Struktur des Gebiets zu erhalten. Dies ist auch Ergebnis der im Januar 2019 dem Bauausschuss vorgestellten städtebaulichen Analyse des Mühlbergs (auf Beschlussvorlage 2018/481 wird verwiesen).

Um die Durchführung der Bauleitplanung zur Erreichung der beschlossenen Ziele zu ermöglichen, ist die Zurückstellung des Bauantrags zu beantragen.

Beschlussvorschlag

Die Stadt Starnberg beantragt die Zurückstellung des Bauantrags für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 603/2, Gemarkung Starnberg, nach § 15 BauGB, da die Verwirklichung des Vorhabens die Durchführung der Planung erheblich erschweren oder unmöglich machen würde.

angenommen: 9:4

(Anm. d. Verf.: Wer genau gelesen hat, erkennt, dass der heutige Vorschlag der Verwaltung das genaue Gegenteil ihres vorherigen Vorschlags zu diesem Thema ist. Der Grund: der Bausschuss hat beim letzten etwas anderes beschlossen. Hier zeigt sich erneut das Leben des Dienstleistungsgedanke, den die Verwaltung korrekterweise ohne Murren umsetzt.)

TOP 10 Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz; Verlegung des öffentlichen Feld- und Waldweges (Fl. Nr. 246 und 283, Gemarkung Percha) durch die denkmalgeschützte Baumallee auf dem Grundstück Fl. Nr. 240, Gemarkung Percha

Sachverhalt

Am 23.02.2021 ging der Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz ein. Der Antrag wird durch das Landratsamt Starnberg, Untere Denkmalschutzbehörde, genehmigt und ist analog zum Bauantragsverfahren über die örtliche und zuständige Gemeinde/Kommune einzureichen. Der Antragssteller beabsichtigt, die bestehende Wegeverbindung zwischen Percha Nord und Wangen so zu verlegen, dass der neue Wegeverlauf die denkmalgeschützte Baumallee südlich des ehemaligen Gestüts Isarland kreuzt, weshalb eine Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz notwendig ist. Der derzeitige Weg verläuft teilweise durch das landwirtschaftliche Gehöft. Der Antragsteller und neue Eigentümer sieht jedoch ein erhebliches Konfliktpotential zwischen der beabsichtigen landwirtschaftlichen Grundstücksnutzung und der Nutzung des Weges durch die Öffentlichkeit.

Der bestehende Weg stellt im Sinne der Freizeit- und Erholungsnutzung für Fußgänger und Radfahrer eine wichtige Verbindung zwischen Percha Nord und Wangen bzw. Leutstetten und bei Unterquerung der BA 952 auf Höhe der Munich International School in südlicher Richtung nach Harkirchen und Neufahrn dar und dient außerdem den Grundstückseigentümern der anliegenden landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Flächen.

Im Rahmen der Beurteilung der Fachstelle Grünplanung der Stadt Starnberg wurde festgestellt, dass die Baumaßnahme bei einer geplanten Breite des Weges von 3,50 m zzgl. Bankettstreifen nicht ohne Fällung von Bestandsbäumen, die Teil der denkmalgeschützten Allee sind, ausgeführt werden kann.

Für die Fällung der insgesamt vier Bestandsbäume wird seitens der Fachstelle eine Nachpflanzung von insgesamt 8 Bäumen (Sommer- oder Silberlinde, Stammumfang 20/25) gefordert. Die Linde gilt als Bienennährgehölz und dient der Artenvielfalt und des Naturschutzes.

Das nördliche Ende des geplanten Weges endet auf der vom Antragsteller ebenfalls erworbenen Wegeparzelle Fl. Nr. 267/4, Gemarkung Percha. Dieser Weg stellt eine direkte Verbindung Richtung Norden ins Leutstettener Moos und nach Leutstetten dar, ist aber nicht gewidmet. Die Verfügbarkeit für den öffentlichen Fuß- und Radverkehr ist zur Sicherung der Freizeit- und Erholungsfunktion des Landschaftsraums im Rahmen der Grundstücksverhandlungen mit dem Antragsteller bzw. des wegerechtlichen Widmungsverfahrens weiter zu verfolgen.

(Anm. d. Verf.: Da nicht bekannt ist, welche Wegerechte es für die Nicht-Radfahrer und Nicht-Fußgänger gibt, wird eine Vertagung beantragt.)

Antrag Herr Heidinger: Vertagung

angenommen: 12:1

TOP 11 Eisenbahnkreuzungsgesetz; Planungsvereinbarung mit der Deutschen Bahn zum Umbau und Ertüchtigung der Bahnunterführung zwischen Ludwigstraße und Nepomukweg

Sachverhalt

Mit Schreiben vom 20.07.2017 teilte die Deutsche Bahn mit, dass die Unterführung zwischen der Ludwigstraße und der Dampfschiffstraße/Nepomukweg langfristig erneuert werden müsste. Die Stadt Starnberg wurde hier aufgerufen, ihr mögliches Änderungsverlangen an der Unterführung in der lichte Breite und Höhe auszusprechen.

Die Stadt Starnberg wurde bereits in diesem Schreiben auf die Kostenbeteiligung an der Änderung der Unterführung hingewiesen. Sollte kein Änderungsverlangen seitens der Stadt Starnberg bestehen, verbleibt die Unterführung in der Bestandsbreite und –höhe.

Die Stadt Starnberg teilte der Deutschen Bahn mit Schreiben vom 09.11.2017 mit, dass ein Änderungsverlangen zur Aufweitung der Unterführung besteht.

Basierend auf dem Änderungsverlangen der Stadt Starnberg wurde eine Planungsvereinbarung im Entwurf der Stadt Starnberg von Seiten der Deutschen Bahn übermittelt. Die Planungsvereinbarung wurde zur rechtlichen Überprüfung an die Rechtsanwaltskanzlei Döring, Spieß in München übergeben. Weiter wurde um Überprüfung des Änderungsverlangens der Stadt Starnberg und etwaigen Förderungen gebeten.

Seeanbindung – Stadtentwicklung:

Sowohl im Verkehrsentwicklungsplan, im Stadtentwicklungsplan und im Konzept der Barrierefreiheit ist die Verbindung Ludwigstraße/Nepomukweg als wichtige Radwegachse identifiziert. Zur barrierefreien Verbindung des Seeufers mit der Innenstadt kommt dieser Unterführung besondere Bedeutung zu. Mit einem Neubau der Unterführung im bestehenden Umfang würde die mangelhafte Funktion langfristig beibehalten. Für eine akzeptable barrierefreie Nutzung müsste die Unterführung in der lichten Weite von ca. 2,0 Meter auf ca. 4,0 Meter verbreitert und die lichte Höhe auf 3,0 Meter erhöht werden und die Rampenbauwerke müssten an das neue Bauwerk angepasst werden. Die bestehende Widmung müsste von "Fußweg" auf "Geh- und Radweg" geändert werden.

Nach Auffassung der Rechtsanwälte besteht weiterhin das Änderungsverlangen durch die Stadt Starnberg. Das Schreiben vom 09.11.2017 kann grundsätzlich als "Wunsch" betitelt werden, ändert jedoch an der Rechtsfolge nichts, wenn der "Wunsch" umgesetzt wird, verwandelt sich dieser nach Eisenbahnkreuzungsgesetz (EKG) zu einem Verlangen.

Nach Prüfung der Rechtsanwälte Döring und Spieß entspricht die Planungsvereinbarungen den gesetzlichen Regelungen des Eisenbahnkreuzungsgesetzes (EKG) und ist unterschriftsreif.

Die Deutsche Bahn rechnet mit Baukosten für das Gesamtbauwerk einschl. der Aufweitung der Unterführung mit schätzungsweise Kosten von 4.128.000,00 € brutto. Diese Planungskosten belaufen sich hierbei auf insgesamt 834.000,00 € netto. Grundsätzlich trägt die Stadt Starnberg ca. 40 % der tatsächlichen Planungs- und Baukosten.Grundsätzlich besteht immer die Möglichkeit eine Sondervereinbarung im Einvernehmen mit dem Vertragspartner zu schließen, die sich an den gesetzlichen Rahmenbedingungen orientiert. Dies wäre mit der Deutschen Bahn abzustimmen.

Fördermöglichkeiten:

Kommunale Straßen und Wege der Stadt Starnberg, die unter dem Schienenkörper der DB Netze AG im Bereich des Projektgebiets „Bahnhof See“ verlaufen, werden nach Maßgabe von § 17 EKrG (Eisenbahnkreuzungsgesetz) aus Haushaltsmitteln des Bundes durch das BMVI gefördert werden, auch wenn sie noch nicht derzeit als Radweg gebaut sind, aber nach Durchführung der Baumaßnahme als Radwege gebaut werden. Hierzu müssen in Umsetzung des in diesen Tagen geänderten § 17 EKrG allerdings noch die Förderrichtlinien des Bundes, das sind die EKrG-Richtlinien (Richtlinien für die Durchführung von Verwaltungsverfahren nach dem Eisenbahnkreuzungsgesetz 2021) angepasst werden. Am Ende würde dann wohl die Stadt dann “nur” 30% bezahlen, wenn es denn auch förderfähig wäre.

Nach Auffassung der Kanzlei Haver&Mailänder ist das EKrG ist auf den Fall der Bahnüberführung über die kreuzende Verbindung zwischen Ludwigstraße und Nepomukweg in Starnberg anwendbar. Andere Kanzleien sehen das aber anders.

Stellungnahme Verwaltung:

Das Sachgebiet 32 Straßen- und Landschaftsbau würde fachlich die Umsetzung der Planungsvereinbarung, sowie die technische Planung und Umsetzung mit der Deutschen Bahn betreuen. Derzeit sind hierfür keinerlei personelle oder finanzielle Ressourcen eingeplant. Die Umsetzung dieses Projekts würde zur Verschiebung der Prioritäten des Sachgebietes führen und kann nach derzeitigen Stand erst 2023 betreut werden. Das Projekt ist weder im Haushalt 2021, noch im Finanzplanung abgebildet. Aus finanzieller und personeller Sicht ist das Projekt im Sachgebiet kurzfristig nicht umsetzbar (frühestens 2023 – Anstoß der Planungen).

(Anm. d. Verf.: Also 5 Mio. EUR für eine “kleine” Unterführung? Und mit Förderung wären das immer noch 1,7 Mio. EUR für die Stadt? Das ist zwar im Prinzip wünschenswert, die maue Finanzlage, die sich sicher in den nächsten Jahren nicht verbessern wird, fordert hier heute gemäß Beschlussvorschlag ihren Tribut?)

Antrag: Frau Pfister: Vertagung in den Stadtrat

angenommen: 10:3

TOP 12 Vollzug des Kommunalen Abgabegesetz (KAG) - Erstmalige Erschließung des Lindenwegs; Straßenbaumaßnahme im Zusammenhang mit der Kanalverlegung

Sachverhalt (Tischvorlage)

Im Lindenweg wird der Regenwasserkanal neu verlegt. In diesem Zuge könnte der Lindenweg ersterschlossen werden. Es ist kein Altfall und könnte eindeutig gemäß Ersterschließungssatzung erschlossen und die 90% der Kosten auf die Anwohner umgelegt werden. Man könnte durch die Synergieeffekte zusammen mit der Verlegung des Regenwasserkanals etwas Geld sparen.

Beschlussvorschlag

1. Der Bauausschuss nimmt den Vorschlag zu Kenntnis.

angenommen: einstimmig

2. Der Bauausschuss beschließt die Umsetzung der erstmaligen Erschließung der Ortsstraße “Lindenweg” und die Umlegung der Herstellungskosten nach Maßgabe des Kommunalen Abgabegesetz (KAG) in Verbindung mit der städtischen Erschließungssatzung

abgelehnt: einstimmig

TOP 13 Bekanntgaben, Sonstiges

Auf ein Protokoll verzichte ich heute auch einmal.

(M)ein Fazit:

Es war heute zu sehen, dass es auch knappe Entscheidungen geben kann, so dass es darauf ankommt, wer am Ratstisch sitzt.

Auch ist es immer schwierig abzuwägen, ob ich für ein Gebiet über §34 BauGB langfristig immer größere Bebauung zulassen möchte (denn es werden bei Neubauten sicher immer alle Möglichkeiten ausgeschöpft) oder über Bebauungspläne das städtebauliche Gesicht in eine gewisse Richtung zu lenken.

Und wenn ich immer wieder das Argument “Wir haben ja gar keine Innenstadt wie Weilheim” höre, wird frau/man dem nur entgegenwirken kann, wenn wir irgendwann beginnen, die Bebauung in eine gewünschte Richtung zu lenken.

Dass Starnberg aufgrund der aktuellen Randbedingungen kein Geld mehr zum Ausgeben hat, zeigt sich jetzt langsam auch. Und ich befürchte, dass wir solche Situationen in diesem Jahr noch öfter erleben werden.

#Starnberg #Bauausschuss #Bayerischer Hof

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